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[国泰君安]房地产行业住宅周报：销售环比回升 芜湖暂停不改政策趋松方向(20120213)

 【房地产行业研究报告内容摘要】

一手房销量单周环比：整体环比上升83%，其中一线城市上升68%，二线上升88%，三线上升93%。

一手房销量单周同比：整体同比下降51%，其中一线城市下降37%，二线城市下降47%，三线城市下降70%。(基数为春节假期后第二周)

一手房销量累计同比：整体累计同比下降66%，其中一线城市下降64%，二线城市下降68%，三线城市下降64%。

一手房价格：整体成交均价环比下降9%，其中一线城市下降13%，二线城市下降2%，三线城市下降12%。

二手房销量：二手房销量环比上升34%，同比下降35%。

库存水平：15典型城市一手房平均可售面积环比持平，同比上升57%，相比2010年4月低点上升78%。

去化时间：15个城市新房去化时间从11年初7个月上升至48个月。

单周去化率： 15个典型城市单周新增可售量和去化率89%。 l 板块估值安全边际：11年PE主流公司12倍，RNAV折44%。一线10倍，RNAV折34%；二线12倍，RNAV折46%；三线10倍，RNAV折40%；地产+X 11倍，RNAV折47%；商业PE 15倍，RNAV折42%。

我们周末在北京深圳等楼盘草根调研表明，最近看房人气和上门量有显著上升，这将支持我们在2月5日短信中3月销量将环比较明显上升的预判。开发商由于库存大幅上升，2、3月新推量还将维持偏低位，但这不会改变1月销售量低谷之后的逐月环比回升。

基本面总体仍将继续探底：上半年总销量在1月低点基础上环比逐月回升，但库存持续攀升，去化压力上升，基本面继续探底，投资、新开工和拿地将持续下滑。12年2-3月开始房地产信托、银行理财等逐步进入还款高峰，预计部分未上市中小开发商资金链将断裂。资金链断裂和开发商变卖股权，对于基本面将是触底的显著信号之一。

政策面见顶趋松明确，但松动速度、幅度仍将取决于基本面的下探速度：芜湖叫停并不代表政策还没有转向，相反我们认为地产政策11年9月已经转向，趋松的态势是明确的，也不会发生变化。但政策的松动力度和频率取决于基本面的下探速度，包括房价、投资、新开工等。

维持我们政策决定论的逻辑框架，维持行业增持评级。虽然政策的暂停会影响股价的短期震荡，但是我们坚定认为政策已经见顶，未来趋松的趋势明确，将托底基本面并抬高地产行业的估值及股价。选股思路为高周转龙头持有致胜，上半年坚定推荐一二线优质龙头：万科、保利地产、首开股份、招商地产、金地集团等。